Giornata I, giovedì 9 novembre 2023
PRIMA PARTE ore 14:00-16:00 (a cura dell’avv. Andrea Ferruti)
Che cos’è/che cosa non è una due diligence
Ambito delle indagini:
- provenienza dell’immobile;
- gravami;
- titoli edilizi;
- impianti;
- possibili interventi.
Apporto di professionalità diverse: esigenza di approccio multidisciplinare, alias tecnico-forense.
Provenienza dell’immobile:
- sentenza delle Sezioni Unite n. 8230/2019. Effetti sulla commerciabilità di immobili abusivi;
- esame degli atti di trasferimento dell’immobile;
- reperimento e analisi delle visure al catasto e alla conservatoria e agli archivi notarili.
Esame dei gravami (ipoteche, servitù, ecc.):
- impatto su trasferibilità del bene e sul suo valore;
- ipotesi particolari: atti d’obbligo, vincoli amministrativi non trascritti o plurisecolari, diritti edificatori
Titoli edilizi:
- edificazione ante o post 1.9.1967. La legittimazione delle preesistenze tra mito e realtà dopo il cd. Decreto Semplificazioni (D.L. 76/2020). La prassi e la giurisprudenza;
- licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruire, denuncia di inizio attività, segnalazione certificata d’inizio attività, ecc.;
- riflessi sulla commerciabilità del bene e sul cd. superbonus 110% dopo il cd. Decreto Semplificazioni 2021 (D.L. 77/2021). Fluidità della prassi e della giurisprudenza;
Impianti:
- stato degli impianti e loro certificazione (d.m. 37/2008 – ex legge 46/1990);
- eventuale adeguamento degli impianti;
- disciplina contrattuale: disamina ipotesi.
Possibili interventi sull’immobile:
- la valorizzazione del bene attraverso interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia;
- panoramica sul D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) dopo le modifiche dei Decreti Semplificazioni 2021/2022. Modalità di individuazione e precisazioni.
SECONDA PARTE ore 16:00-18:00 (a cura dell’arch. Romolo Balasso)
Lo stato legittimo degli immobili
- premessa
- testo normativo
- relazione parlamentare
- stato legittimo nella giurisprudenza
- stato legittimo nella legislazione antecedente al TUE
- stato legittimo nella legislazione vigente
- nozione di "stato"
- nozione di "titolo abilitativo"
- la non obbligatorietà di acquisizione di un titolo abilitativo
- contenuti rilevanti e irrilevanti dei progetti inerenti al titolo abilitativo.
Giornata II, giovedì 16 novembre 2023
PRIMA PARTE ore 14:00-16:00 (a cura dell’arch. Marco Campagna)
I vincoli nell’urbanistica
- carrellata generale sui vincoli in urbanistica
• vincoli dei beni culturali nel vigente codice dei beni culturali (e cenni alla storia delle norme sui vincoli dei beni culturali)
• vincoli paralleli a quelli dei beni culturali o assimilati (es. zone di protezione delle aree boscate)
• vincoli di protezione idrogeologica
• vincoli generati dalla presenza di infrastrutture (aeroporti, ferrovie, autostrade)
• vincoli derivanti da norme non prettamente urbanistiche (fascia di rispetto della costa marina nel codice della navigazione; fasce di rispetto stradali nel codice della strada)
- vincoli dei beni culturali (parte II del Codice) decretati ed ope legis
- vincoli dei beni paesaggistici (parte III del Codice) decretati, ope legis e di piano territoriale
- piani territoriali paesistici regionali (cenni)
- disamina DPR 31/2017 (disamina veloce)
- vincoli all’attività edilizia che possono derivare dai piani regolatori
SECONDA PARTE ore 16:00-18:00 (a cura dell’avv. Andrea Ferruti)
Regolarizzazioni - panoramica dei vari ambiti:
- edilizi (ad es. accertamento di conformità, tolleranze esecutive);
- catastali (ad es. migliore rappresentazioni grafiche);
- civilistici (ad es. convalida atti nulli).
Analisi di ipotesi speciali:
- piano delle alienazioni di immobili pubblici non più strumentali;
- le concessioni di valorizzazione dei beni culturali;
- gli usi temporanei del Testo Unico Edilizia;
- immobili provenienti da procedure fallimentari o esecutive. Riapertura dei termini.
Il contenuto del rapporto di due diligence:
- apporto di professionalità diverse e ruolo (insostituibile) del notaio;
- struttura;
- analogie e distinzioni tra la due diligence su immobili esistenti e quella su immobili da realizzare
Le finalità del rapporto di due diligence:
punto di partenza per progettazione e valorizzazione di immobili tramite interventi di riqualificazione o rigenerazione urbana
Giornata III, giovedì 23 novembre 2023
PRIMA PARTE ore 14:00-16:00 (a cura dell’arch. Romolo Balasso)
Le tolleranze costruttive
- premessa
- il testo normativo
- le tolleranze nella legislazione previgente
- le tolleranze dimensionali
- le tolleranze geometriche
- nozione di tolleranza
- gli errori del progetto
- le rappresentazioni convenzionali nei progetti
- gli errori di misura delle grandezze fisiche
- gli errori esecutivi di misura (tracciamento, ecc.)
SECONDA PARTE ore 16:00-18:00 (a cura dell’arch. Marco Campagna)
Gestione ed analisi dei vincoli nell’ambito di una Due Diligence o di un intervento edilizio
- effettuare una analisi vincolistica
- autorizzare le opere alla luce dei vincoli del Codice dei Beni Culturali
- gestire accertamenti di compatibilità per opere abusive realizzate su immobili vincolati
- valutazione a ritroso della legittimità dei titoli edilizi pregressi alla luce dei vincoli
- gestione di eventuali criticità riguardo alle autorizzazioni vincolistiche carenti ed eventuale valutazione dell’illegittimità di titoli edilizi acquisiti senza le autorizzazioni degli enti preposti alla gestione dei vincoli
