L’ufficiale rogante
• La normativa di riferimento.
• Ruolo e compiti.
• La forma del contratto. L’atto pubblico e la scrittura privata con firme autenticate.
L’attività preparatoria alla stipula del contratto
• Documenti contrattuali, poteri di firma dei contraenti e strumenti di sottoscrizione.
• Redazione dell’atto, quantificazione preventiva delle spese e strumenti di contabilità pubblica. Il versamento delle spese contrattuali.
• La quantificazione dei diritti di segreteria (per i Segretari generali di Comuni e Province) e la loro attribuzione dopo la conversione del Decreto Legge n. 90/2014.
• La distinzione tra scritture private semplici e atti dell’ufficiale rogante (atto pubblico e scrittura privata con firme autenticate).
• Il pubblico ufficiale rogante e i suoi compiti:
- l’accertamento della capacità e della legittimazione dello stipulante (pubblico e privato);
- la verifica della documentazione presentata.
L’atto pubblico e la scrittura privata con firme autenticate
• Quando utilizzare l’atto pubblico e quando utilizzare la scrittura privata con firme autenticate.
• La redazione dell’autentica.
• La responsabilità dell’ufficiale rogante nella scrittura privata con firme autenticate. Quale responsabilità relativamente al contenuto dell’atto?
• La sostanziale equiparazione dopo l’entrata in vigore della Legge n. 246/2005.
Gli adempimenti conseguenti alla stipulazione del contratto
• La repertoriazione del contratto.
• Il calcolo dei diritti di segreteria in alcuni casi particolari:
- servizio di tesoreria;
- mutui e atti esenti da imposta di bollo;
- scritture private con firme autenticate;
- atti unilaterali d’obbligo;
- cessioni gratuite;
- rinnovi contrattuali e permuta.
• Gli esoneri e le agevolazioni fiscali.
• Il regime fiscale. L’alternatività IVA/Imposta di registro.
• La registrazione dei contratti presso l’Agenzia delle Entrate:
- la procedura “tradizionale”;
- la procedura “on line”;
- il programma UNIMOD;
- la piattaforma SISTER;
- ’autenticazione dell’ufficiale rogante;
- il Modello Unico Informatico;
- il pagamento dell’imposta di registro e di bollo.
• Come assolvere all’imposta di bollo in caso di atto sottoscritto digitalmente.
• L’archiviazione del contratto con firma elettronica: problematiche e prospettive.
Le tipologie particolari di atti
• Il verbale di gara:
- le tecniche redazionali;
- i compiti specifici dell’ufficiale rogante e del segretario verbalizzante.
• L’atto pubblico relativo ai contratti di appalto di lavori, forniture e servizi:
- le clausole indispensabili e le clausole opportune;
- la normativa speciale di riferimento;
- il regime fiscale. L’alternatività IVA/Imposta di registro.
- il Segretario Generale;
- il regime fiscale e le relative agevolazioni.
Seconda giornata
La forma dell’atto pubblico
• L’accertamento dell’identità delle parti.
• La verifica della capacità delle parti.
• La verifica dei poteri delle parti e della legittimazione ad agire.
• La partecipazione all’atto di cittadini stranieri: la verifica della condizione di reciprocità.
• Quando è ammessa la presenza non contestuale delle parti davanti al pubblico ufficiale: atto pubblico e scrittura privata con sottoscrizione autenticata.
• Il protocollo.
• La parte centrale dell’atto.
• La chiusa.
• La scritturazione e le postille.
• Soggetti non in grado di partecipare compiutamente all’atto pubblico: stranieri che non conoscono la lingua italiana, sordi, muti, ciechi.
• Le nullità formali, sostanziali e speciali dell’atto pubblico.
• Gli atti di competenza del Segretario comunale.
• L’adeguamento, a cura del pubblico ufficiale, della volontà delle parti all’ordinamento giuridico.
I controlli stabiliti da leggi speciali per i trasferimenti immobiliari
• La conformità catastale oggettiva e soggettiva (art. 29, co. 1-bis, della Legge n. 52/1985):
- i controlli del pubblico ufficiale;
- casistica;
- il concetto di unità immobiliare urbana;
- le indicazioni dell’Agenzia del Territorio;
- l’orientamento della Corte di Cassazione.
• Menzioni e allegazioni previste dalla normativa edilizia per i fabbricati e per i terreni (art. 46 del DPR n. 380/2001); l’edificio incommerciabile; gli abusi minori.
• Menzioni e allegazioni previste per i fabbricati con condono edilizio in itinere (art. 2, commi 57 e 58, della Legge n. 662/1996).
• Menzioni e allegazioni previste dalla normativa edilizia per i terreni (art. 30 del DPR n. 380/2001).
• La dotazione e l’allegazione dell’attestato di prestazione energetica:
- disciplina nazionale (D.Lgs. n. 192/2005) e discipline regionali;
- tipologia di atti a cui si applica;
- casi di esclusione;
- sanzioni.
• La segnalazione di operazioni sospette di riciclaggio di denaro che costituisce provento di reati e di finanziamento del terrorismo.
• La sottrazione fraudolenta di beni al fisco.
La compravendita immobiliare
• Descrizione dei mezzi di pagamento e indicazione della mediazione (D.L. n. 223/2006).
• La richiesta della base imponibile catastale, sussistendo i presupposti di legge (art. 1, co. 497, della Legge n. 266/2005).
• Le garanzie del venditore (garanzia per vizi, garanzia per l’evizione; le provenienze donative).
• Le formalità pregiudizievoli e la loro cancellazione (art. 40-bis del T.U. bancario).
• La tassazione dell’atto:
- le normali aliquote del 9% per i fabbricati ed i terreni edificabili e del 15% per i terreni agricoli;
- le agevolazioni cd. “prima casa”;
- le agevolazioni per i coltivatori diretti;
- altre agevolazioni tributarie.
La cessione di diritti edificatori
• Natura e modalità di trascrizione.
Le convenzioni di urbanizzazione
• Natura e contenuto.
Gli atti d’obbligo edilizi
• Natura e contenuto.
L’atto pubblico di cessione di un immobile in luogo di esproprio
• Peculiarità e il regime fiscale.
Redazione di un atto pubblico: simulazione
